旧法との違い

借地権の新法と旧法の大きな違いの一つが、「存続期間の違い」です。新法の特徴でも述べたとおり、新法は建物の種類に関係なく借地権の存続期間は一律30年となっています。一方旧法は、建物の種類によって存続期間が異なります。石造、レンガ造、土造、コンクリート造、ブロック造などの「堅固建物」と、木造などの「非堅固建物」に分けることができます。堅固建物の最低存続期間は30年、非堅固建物の場合は20年となり、これよりも短い期間で契約したものは「期間の定めがないもの」としてみなされます。しかし、期間の定めがないからといって無期限で借地権が認められるわけではありません。期間の定めがないときには、しっかり法定期間が適用されます。堅固建物は60年、非堅固建物は30年です。

また、借地権を更新したあとの存続期間にも新法と旧法で違いがあります。新法では、1回目の更新が最低20年、2回目以降の更新が最低10年と定められています。旧法の場合、堅固建物が30年、非堅固建物が20年となっています。

存続期間存続期間の定めは、建物が朽廃してしまったときの借地権の取扱にも関係してきます。旧法では、存続期間の定めがないときに限り、建物が朽廃すると、借地権自体が消滅していました。しかし、新法では一律30年の存続期間が決まっていることもあり、もしも契約満了前に建物が朽廃してしまっても、存続期間中の借地権は保護されます。

次の大きな違いは、地主が更新を拒絶したいときの対応方法です。旧法では、地主が借地権の更新を拒絶したいとき、「正当な事由」がなければならないとされていました。しかし、「正当な事由」とは人によって解釈の仕方が違いますから、地主と借地権者の間で解釈の違いによるトラブルが絶えなかったのです。そこで新法では、正当な事由をさらに明確にするとともに、立ち退き料などを支払って「財産上の給付」をすることで、更新を拒絶できるようになったのです。

ここまで大きな違いのある借地権の新法と旧法ですが、現在街中の土地や建物は、この借地権の新法と旧法が混ざってしまっている状態にあるのです。

借地権新法の特徴

新法である「借地借家法」には、「普通借地権」と「定期借地権」の二つがあります。新法で新たに設けられたのが、後者の「定期借地権」です。

定期借地権は、さらに3種類に分けることができます。「一般定期借地権」「建物譲渡特約付借地権」「事業用借地権」の3つです。

まず一般定期借地権は、借地権の存続期間を50年以上と設定される定期借地権です。契約更新はなく、契約満了とともに借地権が消滅する仕組みになっています。また、借地権者は契約満了時に、建物を取り壊し、土地を更地にしてから地主に返還しなければなりません。

定期借地権次に、建物譲渡特約付借地権は、借地権の存続期間を30年以上と設定される定期借地権です。契約満了時に、地主が土地に建っている建物を買い取ることが特約として決まっています。また、借地権者が地主に建物を譲渡した時点で、借地権も消滅する仕組みです。

最後の事業用借地権は、借地権の存続期間を10年以上50年未満と設定される定期借地権です。名前の通り、事業用の建物を所有することが条件となっています。契約満了とともに借地権は消滅し、借地権者は建物を取り壊して土地を更地にしてから地主に返還します。

また新法では、借地権の存続期間が最初に定められていない場合でも、一律30年は存続期間となっています。最後に旧法との違いについて説明します。

借地権って何?

借地権とは、「第三者から土地を借り、その土地に自己所有の建物を建てられる権利」です。借地権者は、その土地の地主さんに毎月土地代として支払うことで、借地権が成立します。

さらに借地権は、地上権と賃借権に分けることができます。地上権は、土地の権利を登記することができ、その土地にある建物を第三者に売却、転貸することが自由にできます。賃借権は、売却や転貸をするときは地主の承諾を得る必要があります。例を挙げると、借地権のマンションは多くが地上権となっており、借地権の一戸建て住宅はほとんどが賃借権となっています。

借地権借地権の大きなメリットは、固定資産税や都市計画税がかからないこと、所有権を購入するよりも安く買えること、借地権付きの建物として、借地権の権利を売却できることなどが挙げられます。対してデメリットは、まずは土地代が発生してしまうこと。その他にも、契約にあたり地主さんとの間にさまざまな制約ができてしまうことが挙げられます。

この借地権は、平成4年に「借地借家法」として大きく改正されました。しかし、改正前から設定されている借地権には旧法が適用され、改正後に設定された借地権には新法が適用されます。つまり、法律改正から20年以上経っている現在も、旧法が適用されている借地権物件が多くあるということです。そして現在、旧法が適用されている借地権について悩んでいる地主さんが多くいらっしゃいます。ここでは、そんな借地権の新法の特徴、そして旧法との違いについて、ご紹介していきます。